Servitude de passage & Droit de passage : Quelle différence? Que dit la loi?

Servitude de passage & Droit de passage : Quelle différence? Que dit la loi?

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En tant que propriétaire, vous pourriez être amené à établir des servitudes de passage. Quelles-sont-elles et qu'imposent-elles ?

Définition d'une servitude de passage 

En principe, la servitude de passage autorise un propriétaire de terrain enclavé à permettre à son voisin de traverser sa propriété. Il s'agit d'un droit de passage obligatoire lorsque le terrain n'a pas d'accès direct à la voie publique (servitude légale). La gestion de cette décision revient aux voisins, qui doivent s'organiser pour assurer à chacun une utilisation optimale du terrain.

Dans le cas où une compensation est envisagée, consulter un avocat peut garantir la sécurisation de cet accord. Cependant, des conflits peuvent surgir si les compromis ne sont pas respectés. Dans de telles situations, il est recommandé de faire appel à un professionnel capable de faire valoir vos droits.

Par ailleurs, il est possible d'établir des servitudes directement entre plusieurs propriétaires (servitudes conventionnelles).

Comment mettre en place une servitude de passage ?

Lorsque qu'une propriété se trouve totalement enclavée, c'est-à-dire sans accès à une voie publique, le propriétaire peut obtenir un droit de passage, également appelé servitude de passage, sous certaines conditions. Pour bénéficier de cette servitude, le propriétaire du terrain enclavé doit respecter les conditions suivantes :

  1. Choix du chemin le plus court : Le propriétaire doit opter pour le chemin le plus court afin d'accéder à la voie publique.

  2. Minimisation des dommages : Le passage doit causer le moins de dommages possible au terrain traversé.

  3. Indemnité de passage : Le propriétaire enclavé doit verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé en compensation du droit de passage.

Dans le cas où la propriété n'est pas enclavée mais seulement difficile d'accès, l'accord du propriétaire du terrain traversé est indispensable.

Pour mettre en place une servitude de passage, suivez ces étapes :

  1. Contactez le propriétaire : Informez le propriétaire du terrain à traverser et discutez des conditions de la servitude de passage.

  2. Rendez-vous chez le notaire : Prenez rendez-vous chez un notaire pour rédiger un acte notarié définissant légalement la servitude. Le notaire s'assurera que toutes les formalités juridiques sont respectées et conformes au plan local d'urbanisme.

  3. Enregistrez l'acte notarié : Une fois l'acte signé, enregistrez-le pour qu'il soit opposable aux tiers, prévenant ainsi toute falsification.

En cas d'échec d'un accord à l'amiable, le tribunal peut être saisi pour résoudre le litige. Si le juge accorde un droit de passage, l'indemnité due pour la gêne occasionnée sera fixée par le tribunal.

Notez que les servitudes de passage ne concerne pas uniquement les personnes, mais aussi les véhicules, les animaux et les réseaux (qu'ils soient apparents ou non apparents, souterrains ou aériens...). Ainsi, dans certaines situations, le droit de passage à accorder concerne l'utilisation d'un puits, un réseau électrique ou la pose d'un tout-à-l'égout.

 

Quelle différence entre un droit de passage et une servitude de passage ?

La différence fondamentale entre un droit de passage et une servitude de passage réside dans le sens de l'attribution du droit et les parties impliquées :

  1. Droit de Passage :

    • Bénéficiaire : Le droit de passage est accordé à l'occupant d'un terrain (le bénéficiaire) pour lui permettre d'accéder à la voie publique. En d'autres termes, c'est le droit d'une personne à traverser un terrain pour atteindre un lieu spécifique, généralement la route publique.
    • Nature : Il s'agit d'un droit octroyé à une personne spécifique pour un accès particulier, et il peut être temporaire ou permanent en fonction des arrangements établis.

  2. Servitude de Passage :

    • Fonds Dominant et Fonds Servant : La servitude de passage implique deux propriétés distinctes. Le propriétaire d'une propriété (le fonds dominant) bénéficie du droit de passage à travers une autre propriété (le fonds servant), généralement pour accéder à la voie publique ou à une autre partie de son bien.
    • Imposition : Contrairement au droit de passage accordé volontairement, la servitude de passage peut être imposée légalement au propriétaire du fonds servant par des réglementations locales ou par accord entre les propriétaires des deux fonds.

En résumé, le droit de passage est accordé à une personne pour traverser un terrain, tandis que la servitude de passage est une restriction imposée au propriétaire d'un terrain au profit du propriétaire d'une propriété adjacente.

Quelle est la durée d'une servitude de passage ?

La durée d'une servitude de passage est déterminée par la prescription acquisitive, également connue sous le nom de prescription trentenaire, qui requiert une période de 30 ans.

La fin du droit de passage peut survenir dans les situations suivantes :

  1. Le terrain n'est plus enclavé, ou son accès à la voie publique a été amélioré.
  2. Les propriétaires des terrains concernés décident de les réunir.
  3. Le propriétaire du fonds bénéficiaire renonce à la servitude.
  4. Une confusion entre les fonds servant et dominant survient.
  5. Le non-usage du droit de passage pendant 30 ans.

En cas de litige sur la cessation d'un droit de passage, un tribunal judiciaire peut être saisi pour constater cette fin.